商品房銷售廣告的法律責任

近年來,房屋銷售中因開發(fā)商虛假廣告侵害購房者權(quán)益引發(fā)糾紛的案件逐漸增多，由于對此類問題缺乏明確的規(guī)范以及對法律理解把握的不同，同類案件的處理結(jié)果常常出現(xiàn)較大的差異。
　首先從商品房銷售廣告的性質(zhì)上看：
　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。
　　根據(jù)該規(guī)定，商品房銷售廣告一般應(yīng)視為邀約邀請，不對該廣告的發(fā)布者產(chǎn)生合同法的效力。但該商品房的銷售廣告就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約，對商品房銷售者產(chǎn)生合同法的效果。因此，商品房銷售廣告性質(zhì)分為兩類：
　　1、屬于邀約邀請性質(zhì)的商品房銷售廣告
　　該類廣告主要就商品房做出一般的概括性的描述，是受廣告法及國家其他法律的調(diào)整。
　　2、具有要約性質(zhì)的商品房銷售廣告
　　該類商品房銷售廣告不僅就廣告商品房做出概括性的描述，并就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施做出較為具體的說明或允諾。這種限制只是就該商品房銷售廣告的商品房本身和該規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，比如就商品房的建設(shè)材料機構(gòu)，或者就該規(guī)劃小區(qū)的綠地、車位車庫等配套設(shè)施做出的說明或允諾，其他的說明或允諾一般不視為具有要約的性質(zhì)。
其次關(guān)于商品房銷售廣告的法律責任，也會因為商品房銷售廣告的性質(zhì)不同而有所差別，具體是以下兩種情況：
　　1、屬于邀約邀請性質(zhì)的商品房銷售廣告的法律責任
　　商品房銷售廣告如果是邀約邀請性質(zhì)的，由于邀約邀請的內(nèi)容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷售廣告中開發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買賣合同的條款。例如，開發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利。”這樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請。即使開發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開發(fā)商也不需要為虛假廣告承擔違約責任。
　　2、具有邀約性質(zhì)的商品房銷售廣告的法律責任
　　《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條作了更為詳細的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。”對于該條的適用，應(yīng)把握以下幾點：
　　（1）所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設(shè)施，對于一些虛幻的描述，如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對待。
　　（2）廣告的內(nèi)容是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等。
　　（3）對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設(shè)施，免費或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說明和允諾。